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3.5億房款去向成謎 西安城改困局 想找人評估我可以貸多少信貸額度卡債如何協商
3.5億房款去向成謎 西安城改困局
5年前，西安啟動新城區韓南、韓北村舊城改造，這在當時被視作西安城改的一項壯舉，圍繞該項目的種種光環令人眼花繚亂：西洽會陜浙兩省重點合作項目、西安最大城市綜合體、110億投資、西安幸福林帶樞紐等。但今天，該項目工地基本仍是一片廢墟。到9月19日，這個號稱西安最大城改項目的開發企業負責人已經“隱身”2個月，公司在集體辭退員工後也於不久前上演瞭“快閃”。
據《華夏時報》記者調查，該項目開發商為陜西佳誠房地產開發有限責任公司(下簡稱陜西佳誠)，過去3年時間裡陜西佳誠以“保號協議”的方式售樓銷售額超過6億元，實際收取約1200名購房者的3.5億元房款。雖然陜西佳誠稱“對項目的總投資至今已有7.1億元”，但其整個項目區域內可以看到的隻有三座已經停工多日的“半拉子”村民安置樓。
一個當初被廣泛看好的城改項目，為何在歷時5年、投入7個多億元的資金後，反而將相關聯的企業、政府、購房人、拆遷戶一起困入其中？其演變歷程耐人尋味。
“最大綜合體”5年懸空
韓南村、韓北村位於西安東二環附近的韓森寨地區，公開資料顯示，2008年7月2日，西安市城中村改造辦公室下發瞭市城改發(2008)113號《關於進一步明確胡一村等二環內72個村納入城中村改造計劃的通知》，將新城區韓南村、韓北村納入瞭城改計劃之列，要求5年內完成改造任務。
2011年初，西安市新城區城中村改造辦公室向西安市城中村改造辦公室上報瞭《韓南、韓北村城中村改造方案》，2011年4月29日得到批復；隨後西安市新城區城中村改造辦公室又向西安市城中村改造辦公室上報瞭《新城區韓南村、韓北村城中村改造拆遷安置方案》，2011年7月15日被批復。
2011年4月6日，第十五屆中國東西部合作與投資貿易洽談會上，該舊城改造項目作為陜西、浙江重點合作項目舉行瞭簽約儀式，陜西佳誠作為項目改造主體與西安新城區政府簽署瞭協議。內容顯示：預計開發面積約170萬平米，預計投資總額約110億元，將建成包括住宅、商業、寫字樓、酒店等多類型物業的超大城市綜合體項目，打造西安城東中心。
2011年8月，西安韓南、韓北村開始拆遷。2012年年底開始，陜西佳誠開始以賣房號的方式對外售樓，其銷售主要為兩大住宅項目另有商鋪、車位等。《華夏時報》記者查閱大量“項目房號保留協議”發現，從2012年底到2015年5月，購房者均以繳納房屋半款或者全款的方式與陜西佳誠簽署瞭保號協議，房價從每平米4000多元到6500元左右不等，共約1200戶。
2015年8月31日是西安韓南、韓北村城改項目下名為“佳誠·幸福說”樓盤業主收房的日期，幾個月後，同屬該項目的“佳誠·長安集”住宅項目也將交房。但在7月19日，大量業主發現陜西佳誠售樓部和企業辦公地全部人去樓空，企業法人也無法直接取得聯系。而此時，業主們交款近3年的住宅還沒有見到一磚一瓦。
“螞蟻撼大樹”式城改賭局
公開資料顯示，陜西佳誠成立於2007年11月，根據陜西省住建廳“關於2010年6月房地產開發企業物業企業評估企業資質審核結果的公示”，陜西佳誠在2010年6月前為“暫定資質”，註冊資金為800萬元，在陜西住建廳 “關於2010年12月房地產開發企業物業企業評估企業資質審核結果的公示”中，陜西佳誠獲得四級資質，註冊資金為一億元，到2011年8月，佳誠獲得三級資質。
根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》，所謂“暫定資質”，主要是針對新成立、沒有竣工項目的房地產開發公司，由於無法判定開發資質等級，所以先申請暫定的，待項目竣工，待完成一定投資額後再向住建主管單位申報有等級的資質，二級以下資質的房地產開發塗銷證明信貸年息借貸增貸轉貸企業隻能承擔建設面積25萬平方米以下的開發建設項目。
這意味著，陜西佳誠在2011年4月簽約舊城改造項目時，不僅從未開發過地產項目，而且也並不具備相應的開發資質，110億投資、170萬平米建設，如此體量的城改項目對其無疑是一次“螞蟻撼大樹”式的賭局。
據《華夏時報》記者調查，西安舊城改造一般先由所在區縣政府根據規劃進行項目包裝，然後招商引資遴選引入開發商，一般要求開發商具備三級以上開發資質，註冊資金1000萬、凈資產5000萬元以上，開發商必須出具與開發項目相符的資信證明、投資資金計劃並通過質量認證體系。
按照西安《城中村改造管理辦法》等政策規定，城改開發商與政府簽訂框架協議後需要在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷安置資金，並與開設拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和西安市城中村改造辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。城改項目經立項、規劃後、取得“拆遷許可證”後開始實施拆遷；拆完之後一般村民過渡期為30個月，在此期間開發商需要先給拆遷戶完善安置房建設並進行回遷安置；然後土地部門根據該項目的拆遷量和安置量給開發商核定相應土地用於地產開發，西安市通常按每安置一名村民給開發商85平米的開發土地的標準進行；剩餘土地政府收儲之後可以按招拍掛程序公開出售。
但實際情況是，那些抱著“以小博大”的想法而來的城改開發商，在相中各城中村所處優越地段之後，常常先作為城改主體介入圈地，一方面對拆遷補償強力壓低、對過渡安置盡量拖延；另一方面拆遷完成就盡快賣樓花、賣期房以便回籠資金，但城改開發過程環環相扣，監管收緊與市場變化都隨時有可能讓這場“賭局”破滅。
7億投資迷局
陜西佳誠人去樓空之後，《華夏時報》記者通過電話、電郵、函件方式輾轉聯系到其負責人助理，得到陜西佳誠的復函稱“4年中對該項目已累計投資7.1億元”，其中包括通過以保號協議形式銷售的3.47億元和股東投資及借款的3.63億元，雖然陜西佳誠稱“有審計機構出具的審計報告為證”，但對於投入資金的大致用途與方向並未給予答復。
記者調查還發現，項目投資去向基本為兩部分：拆遷安置補償和建設施工。施工方面目前該項目僅有三座安置樓建設，每座蓋到約10層，施工方稱大部分為墊資目前有8千萬工程款未結因此停工，陜西佳誠稱“一個股東墊資施工款約6000萬元”。
而西安韓南、韓北村共計1659戶原住村民，已拆遷不到1600戶，80戶未拆遷，拆遷補償方案分產權置換與貨幣補償兩種，產權置換上村民原有房屋二樓以下按面積將來換安置房，因此不存在貨幣支出，三樓及以上實際有效面積由政府部門估價，按照估價價格的170%補償，一般一平米估算下來補償五六百元；選擇貨幣補償的一、二樓補償標準為每平米2200元，由於比較低因此幾乎沒有村民選擇此種方案；另外還有一部分貨幣支出是給一些原有門面房等經營性店面的額外補償，此方面大多為一對一暗箱操作很難全面掌握數據，少則幾十萬多則上百萬，但此種人傢占被拆遷村民比例有限，估計不超過20%；再有一項較大貨幣支出是4年間給被拆遷村民的過渡費，據瞭解標準為：前30個月每平米每月7元，然後每半年翻一倍。
將這些可以加以計算的資金投入以較寬松的標準進行大致估算會發現，其很難超過3億元。
陜西佳誠在復函中稱，對於項目停工問題主要有兩大原因，一是項目拆遷持續4年仍有80多戶未完成，導致其他樓位無法開工建設；二是在規劃面積上，因為新增西安“幸福林帶”規劃，使可開發用地減少160畝，開發面積減少31萬平方米，導致項目盈虧計算無法滿足金融機構的測算而使公司的融資和合作洽談無法進行。
“該項目在西洽會簽約協議中及城中村改造方案中明確可開發用地545畝，可開發面積199萬平米。後因西安市政府統一幸福林帶建設規劃，提出‘幸福林帶建設以林帶為主，地上不做大量開發性建設’的要求，致使項目原位於幸福林帶開發用地直接減少160畝，減少開發面積約31萬㎡，導致項目整體可開發用地面積及開發面積減少三分之一，經測算開發用地每畝地價超2000萬元，直接導致項目虧損，嚴重打擊瞭我公司投資的信心。”陜西佳誠這樣表示。
“我們最想知道的是，這幾年來我們交的房款哪兒去瞭，按保號協議，到日期交不瞭房就應該把錢退給大傢不動產實價登錄查詢信貸年息借貸增貸轉貸，但現在開發商消失瞭，怎麼辦？”一位陜西佳誠的購房者稱。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150925/234423355032.shtml
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